Grunderwerbsteuer-Rechner: was der Kauf wirklich kostet
Der Kaufpreis ist nur der Anfang. Je nach Bundesland kommen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer obendrauf, dazu Notar, Grundbuch und meist eine Courtage. Trag deinen Kaufpreis ein und du siehst die Summe, die am Ende vom Konto geht.
Die Sätze entsprechen dem Stand August 2026 und sind dieselben, mit denen der Kalkulator in ImmoFreak rechnet. Freibeträge und ermäßigte Sätze einzelner Länder, etwa für Familien oder das erste Eigenheim, bildet die Tabelle nicht ab. Wie sich die Nebenkosten auf die Rendite auswirken, zeigt der Mietrendite-Rechner.
Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Land den Satz selbst fest. Aus dem früheren Bundessatz von 3,5 Prozent ist damit eine Spanne geworden, die beim Kauf schnell fünfstellig auseinanderliegt.
| Bundesland | Satz | bei 350.000 € | Anmerkung |
|---|---|---|---|
| Bayern | 3,5 % | 12.250 € | niedrigster Satz in Deutschland |
| Baden-Württemberg | 5 % | 17.500 € | — |
| Niedersachsen | 5 % | 17.500 € | — |
| Rheinland-Pfalz | 5 % | 17.500 € | — |
| Sachsen-Anhalt | 5 % | 17.500 € | — |
| Thüringen | 5 % | 17.500 € | gesenkt zum 01.01.2024 |
| Bremen | 5,5 % | 19.250 € | erhöht zum 01.07.2025 |
| Hamburg | 5,5 % | 19.250 € | erhöht zum 01.01.2023 |
| Sachsen | 5,5 % | 19.250 € | erhöht zum 01.01.2023 |
| Berlin | 6 % | 21.000 € | — |
| Hessen | 6 % | 21.000 € | — |
| Mecklenburg-Vorpommern | 6 % | 21.000 € | — |
| Brandenburg | 6,5 % | 22.750 € | — |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5 % | 22.750 € | — |
| Saarland | 6,5 % | 22.750 € | — |
| Schleswig-Holstein | 6,5 % | 22.750 € | — |
Was du zur Grunderwerbsteuer wissen solltest
Worauf die Steuer anfällt
Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in aller Regel also der beurkundete Kaufpreis samt übernommener Belastungen. Wer mitgekaufte bewegliche Sachen wie eine Einbauküche im Vertrag gesondert ausweist, senkt die Grundlage, solange der Betrag realistisch bleibt. Der Bundesfinanzhof hat 2024 entschieden, dass die übernommene Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung die Bemessungsgrundlage nicht mehr mindert.
Ohne gezahlte Steuer kein Grundbucheintrag
Das Finanzamt stellt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erst aus, wenn die Steuer beim Fiskus angekommen ist. Ohne diese Bescheinigung trägt das Grundbuchamt den Eigentümerwechsel nicht ein. Die Steuer ist damit kein Posten, den man später nachreichen kann, sondern Teil des Zeitplans.
Warum das für die Kalkulation zählt
Bei einem Objekt für 350.000 € trennen Bayern und Nordrhein-Westfalen 10.500 € allein bei der Steuer. Wer mit einem pauschalen „ungefähr zehn Prozent Nebenkosten" rechnet, liegt in der einen Richtung zu hoch und in der anderen zu niedrig. Für eine Renditerechnung, die trägt, gehört der richtige Satz in die Formel, nicht ein Mittelwert.
Häufige Fragen zur Grunderwerbsteuer
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Bayern verlangt mit 3,5 Prozent am wenigsten, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland und Schleswig-Holstein mit 6,5 Prozent am meisten. Seit 2006 legt jedes Land den Satz selbst fest.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?
Käufer und Verkäufer schulden die Steuer gesetzlich gemeinsam (§ 13 GrEStG). Im Kaufvertrag wird sie aber praktisch immer dem Käufer auferlegt. Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an den Verkäufer halten.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Das Finanzamt schickt den Bescheid nach der Beurkundung, meist innerhalb weniger Wochen. Die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig. Erst wenn sie gezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, und ohne die trägt das Grundbuchamt den neuen Eigentümer nicht ein.
Kann man die Grunderwerbsteuer sparen?
Legal ja, in Grenzen. Bewegliches Inventar wie Einbauküche, Sauna oder Markise gehört nicht zum Grundstück und wird im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, wodurch sich die Bemessungsgrundlage verringert. Der Betrag muss realistisch sein, sonst erkennt das Finanzamt ihn nicht an. Nicht abziehbar ist dagegen die übernommene Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung: Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 16. September 2020 (II R 49/17) entschieden, dass sie die Bemessungsgrundlage nicht mindert.
Ist die Grunderwerbsteuer absetzbar?
Bei vermieteten Objekten gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten. Abgeschrieben wird sie nicht sofort, sondern über die AfA verteilt, und auch nur mit dem Anteil, der auf das Gebäude entfällt. Der Teil, der rechnerisch auf Grund und Boden entfällt, ist nicht abschreibbar. Bei selbst genutztem Wohneigentum ist die Steuer steuerlich gar nicht absetzbar.
Welche Kaufnebenkosten kommen noch dazu?
Notar und Grundbuch schlagen zusammen mit rund 1,5 bis 2,0 Prozent zu Buche. Kommt ein Makler dazu, liegt der Käuferanteil häufig bei rund 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer. Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher gilt seit dem 23. Dezember 2020 die Teilung nach §§ 656c, 656d BGB: Der Käufer muss höchstens den Betrag tragen, den auch der Verkäufer zahlt. Die Höhe selbst ist frei vereinbar. Insgesamt landen Käufer je nach Bundesland bei 9 bis 12 Prozent über dem Kaufpreis.