Immobilien managen
wie ein Freak.
Die All-in-One-Software für Immobilien-Investoren, Vermieter und Maklerbüros. Objekte, Mieter, Projekte, Kontakte, Belege und Postfach liegen an einem Ort statt in sechs Werkzeugen. Mit FRED sitzt eine KI daneben, die deinen ganzen Bestand kennt.
- Keine Kreditkarte
- In 2 Minuten startklar
- Server in Deutschland
ImmoFreak ist nach der Anmeldung sechs Monate kostenlos nutzbar. Für die Registrierung sind keine Zahlungsdaten nötig, ein kostenpflichtiges Abonnement entsteht nicht von allein.
Eine Software für den ganzen Immobilien-Alltag.
Ankauf, Aufteilung, Vermietung, Akquise und Vermittlung laufen bei den meisten in getrennten Werkzeugen. In ImmoFreak sind es fünf Bereiche auf denselben Objekten und Kontakten. Du schaltest oben um, die Daten bleiben.
Du suchst nach einem bestimmten Begriff? Fang beim Überblick zur Maklersoftware an, oder lies direkt zu Immobilien-CRM, Hausverwaltung, Mietverwaltung, Nebenkostenabrechnung, Aufteiler-Software oder Fix und Flip. Wer Anbieter nebeneinander sehen will, findet sie im Vergleich.
Sechs Werkzeuge. Oder eines.
Tabelle für die Rendite, Ordner für die Belege, Chat für die Handwerker, Postfach für die Mieter. Sobald zwei, drei Objekte parallel laufen, geht die Zeit fürs Sortieren drauf statt fürs Ankaufen, Sanieren oder Vermieten.
- Mieteingänge einzeln aus dem Online-Banking abtippen.
- Nebenkosten in drei Sheets pflegen und am Jahresende raten.
- Sanierungs-Status? Halb im Notizbuch, halb in drei Chatgruppen.
- Rendite? Wird kurz vor der Steuererklärung geschätzt.
- Der gute Elektriker? Irgendwo in WhatsApp, Mai 2023.
- Nebenkosten? Klick, klick, PDF für den Mieter. Sechs Umlageschlüssel, tagesgenau.
- Sanierung im Kanban statt im Notizbuch. Budget färbt sich rot, bevor du's ahnst.
- DATEV-Export auf Knopfdruck statt einem Karton PDFs.
- Handwerker, Makler, Notare: alle im Kontakt-CRM. Mit Historie, wer wann was gemacht hat.
- Und die Miete? Kommt per Bank-Sync rein und bucht sich selbst.
Ein Auszug. Jede Sache macht deinen Alltag kürzer.
Kein Excel, kein Trello, kein Chat-Chaos. Und keine amerikanische SaaS-Übersetzung, in der die Grunderwerbsteuer fehlt und es keinen DATEV-Export gibt. ImmoFreak ist für den deutschen Immobilienmarkt gebaut: mit §, BetrKV, GoBD und PSD2.
Sag dir in 30 Sekunden, ob der Deal was taugt.
Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung und Finanzierung rein. ROI, maximaler Angebotspreis nach der 70 %-Regel und ein Grade von A+ bis F raus. Die Grunderwerbsteuer zieht er sich aus dem richtigen Bundesland. Und wenn du kaufst, wird aus dem Deal per Klick ein Projekt mit Kanban und Budget.
Selbst durchrechnenNebenkosten in Minuten
Sechs Umlageschlüssel (Fläche, Personen, Verbrauch, MEA, Stellplatz und Einheiten), tagesgenau gerechnet, PDF fertig für den Mieter. § 556 BGB, Warmmiete-Vorwegabzug, alles drin.
Bank direkt verbunden
Ob N26, ING oder DKB: über 4.000 Banken hängen an ImmoFreak. Der Matcher merkt sich beim ersten Mal, wer wer ist, ab dem zweiten Monat läuft's von selbst. PSD2, keine Passwörter.
Pipelines nach deiner Nase
Off-Market, Portale, Empfehlungen: bau dir für jeden Kanal ein eigenes Kanban. Vier Vorlagen zum Starten, danach dein Kram. Automatisierungen erledigen die Kleinarbeit.
Postfach direkt drin
Kein Wechsel zwischen App und E-Mail-Client mehr. Dein echtes Postfach (Gmail, Outlook, IONOS, GMX, was du hast) läuft in ImmoFreak, und jede Antwort hängt automatisch am richtigen Deal.
DATEV-Export EXTF-700
Buchungsstapel im Format EXTF-700, mit SKR03 und GoBD-konform. Ein Klick, und die Datei liegt bereit. Kein Umsortieren, kein Nachtragen, keine Rückfragen im Januar mehr.
Kalkulator mit deutscher Grunderwerbsteuer
16 Bundesländer, 16 Sätze. ImmoFreak kennt sie alle. Notar, Makler, Sanierung €/m², dazu ein Waterfall, das dir sofort zeigt, wo das Geld hingeht.
Andockbar an alles
Zapier, Make, n8n, Slack. Deine Website schickt Leads per Webhook direkt in die Pipeline. WhatsApp und sipgate für die Telefonate. Google Drive für die Fotos.
Claude kann jetzt mit deiner Immobilien-DB reden
Verbinde dein Claude-Konto und frag im Chat: „Wer schuldet mir noch Miete?" oder „Leg mir einen Deal in Wiesbaden an." Ja, das geht wirklich.
Provision, die der Prüfung standhält
Textform nach § 656a, gleiche Höhe bei Doppeltätigkeit nach § 656c, Fälligkeit erst nach Zahlungsnachweis nach § 656d. Und bei Vermietung die zwei Nettokaltmieten aus dem WoVermRG. Passt was nicht, blockt ImmoFreak die Abrechnung.
Exposé bauen und teilen
Acht Vorlagen, dein Logo, deine Bilder. Als PDF oder als Online-Link mit eigener Adresse. Versand geht pro Empfänger einzeln, damit kein Interessent sieht, wer sonst noch schaut.
Der deutsche Kaufmarkt, in deinem Konto.
Statt jeden Morgen dieselben Filter auf drei Portalen zu klicken, legst du einen Suchauftrag an: Ort mit Umkreis oder ganz Deutschland, dazu Objektart, Preis, Zimmer und Fläche. Der Auftrag läuft im Hintergrund weiter und sammelt, was dazukommt.
Zu jedem Treffer stehen der Preis je Quadratmeter, die geschätzte Bruttorendite und der ganze Preisverlauf, auch die Senkungen von vor Wochen. Ein Klick macht daraus einen Lead in Fix & Flip oder einen Deal im Akquise CRM, mit Adresse, Bildern und Anbieter. Die Marktsuche ist ein Zusatzmodul und lässt sich im Konto dazubuchen.
Marktsuche ansehenJeder Bereich bringt eigene Werkzeuge mit: Fix & Flip für die Sanierung, Aufteiler CRM für die WEG-Aufteilung, Buy & Hold für die Mietverwaltung, Akquise CRM für den Off-Market-Ankauf und Makler CRM, die Maklersoftware für Immobilienmakler und Maklerbüros.
Die KI, die deinen Bestand kennt.
FRED sitzt in jeder Ansicht unten rechts. Er sieht deine Objekte, Mieter, Projekte, Anfragen, Aufgaben und Buchungen und antwortet mit Namen und Zahlen aus deinem Konto, statt allgemein über Immobilien zu reden. Jede Antwort verlinkt auf die passende Akte, jedes Gespräch bleibt im Verlauf und lässt sich später fortsetzen.
Belege wirfst du ihm direkt ins Fenster. FRED liest das PDF, schlägt Buchungsart, Objekt, Einheit und Umsatzsteuer vor und legt den Geschäftspartner mit Bankverbindung und Steuernummer gleich an. Im Banking macht er aus unzugeordneten Umsätzen fertige Buchungsvorschläge, die du nur noch abhakst. Aus deinen Korrekturen lernt er, dazu kommen eigene Regeln je Konto, Eigentümer, Objekt oder Einheit.
FRED ausprobieren
FREDkennt dein Konto
Drei Mieter sind offen, zusammen 3.240 €.
- Wiesbadener Str. 52WE 3 · 2 Monate1.780 €
- Kastanienallee 9WE 1 · 1 Monat860 €
- Bahnhofstr. 4WE 2 · 1 Monat600 €
Soll ich die Mahnungen vorbereiten?
Hängt sich an das, womit du eh schon arbeitest.
Bank, Cloud, Telefon, Postfach, DATEV. ImmoFreak zieht die Daten dahin, wo sie hingehören, statt dich zwischen sechs Tabs pendeln zu lassen.
Alles ohne Zusatzkosten. Die Bankanbindung läuft über BANKSapi nach PSD2. ImmoFreak sieht deine Zugangsdaten nie, und du kannst den Zugriff jederzeit widerrufen.
Deine Zahlen bleiben deine Zahlen.
Mietverträge, Kontoumsätze, Mieterdaten: das ist sensibler Kram. Entsprechend liegt er auch.
- Server in DeutschlandFrankfurt, kein Umweg über die USA
- Verschlüsselt, immerTLS unterwegs, AES-256 im Speicher
- DSGVO-konformAV-Vertrag auf Anfrage, Export jederzeit
- Bank ohne PasswortPSD2-Zugriff, jederzeit widerrufbar
Was ImmoFreak ist und für wen.
ImmoFreak ist eine Software für Immobilien, die im Browser läuft und den ganzen Weg eines Objekts in einem Konto abbildet: vom ersten Kontakt zum Eigentümer über Ankauf, Sanierung und Vermietung bis zum Verkauf. Wer heute mit einer Tabelle für die Rendite, einem Ordner für die Belege und einem eigenen Programm für die Vermarktung arbeitet, pflegt dieselbe Adresse drei Mal. In ImmoFreak gibt es sie einmal, und jeder Bereich greift auf dieselben Objekte, Kontakte und Belege zu.
Gebaut ist die Software für Menschen, die mit Immobilien Geld verdienen oder Geld verwalten. Private Vermieter mit ein paar Wohnungen nutzen sie für Mieteingang und Nebenkostenabrechnung. Bestandshalter mit mehreren hundert Einheiten führen damit Kredite, Rücklagen und den Export für den Steuerberater. Investoren rechnen Fix-und-Flip- Projekte durch und steuern die Gewerke, Aufteiler begleiten ein Mehrfamilienhaus bis zur letzten verkauften Wohnung, und Maklerbüros führen Objekte, Interessenten und Provision an einer Stelle. Teams arbeiten gemeinsam am selben Bestand, jeder mit eigenem Zugang.
Zu den wichtigsten Funktionen gehören der Mieteingang über die Bankanbindung nach PSD2, die Nebenkostenabrechnung nach der Betriebskostenverordnung und der DATEV-Export. Für den Ankauf rechnet die Kalkulation mit der Grunderwerbsteuer des jeweiligen Bundeslands und zeigt drei Szenarien. Aufteiler bekommen einen Fahrplan mit den Fristen aus § 577 BGB, Makler eine Objekt-Akte mit Exposé, Portalanbindung und einer Provisionsrechnung nach den §§ 656a bis 656d BGB. Die KI FRED beantwortet Fragen zum eigenen Bestand und liest Belege aus.
Der Unterschied zu einzelnen Programmen zeigt sich an den Übergängen. Ein Eigentümer aus der Akquise wird mit einem Klick zum Projekt, die Kalkulation wandert mit, und die Rechnungen der Handwerker landen später am selben Objekt. Behältst du eine Wohnung, übernimmt der Bestand Mieter, Vertrag und Kaufpreis. Verkaufst du sie, kennt die Vermarktung bereits Fläche, Fotos und Energieausweis. Nichts davon muss jemand abtippen, weil es von Anfang an derselbe Datensatz ist.
Server und Datenbank stehen in Frankfurt am Main. Die ersten sechs Monate nach der Anmeldung sind kostenlos, ohne Zahlungsdaten, und deine Daten lassen sich jederzeit vollständig exportieren.
Das, was du dich gerade fragst.
Was kostet ImmoFreak?
Sechs Monate lang nichts. Du legst ein Konto an, arbeitest mit dem vollen Funktionsumfang und hinterlegst dabei keine Zahlungsdaten. Es kann also auch nichts abgebucht werden. Vor Ablauf melden wir uns; erst wenn du dann ein Abo bestellst, wird etwas berechnet, und niemand rutscht ungefragt hinein.
Was ist FRED?
FRED ist die KI in ImmoFreak. Sie sitzt in jeder Ansicht unten rechts und kennt deinen Bestand: Objekte, Mieter, Projekte, Anfragen, Aufgaben und Buchungen. Frag nach offenen Mieten oder überfälligen Aufgaben, und du bekommst Namen und Zahlen aus deinem Konto, verlinkt zur passenden Akte. Belege liest FRED ebenfalls und schlägt Buchungsart, Objekt, Einheit und Umsatzsteuer vor.
Wohin gehen meine Daten, wenn ich FRED benutze?
Einrichten musst du nichts, FRED läuft im Konto. Raus geht nur der Ausschnitt deines Kontos, der zur Frage gehört, und zwar an einen KI-Anbieter in der EU, der für uns als Auftragsverarbeiter arbeitet und die Inhalte nicht zum Training nutzt. FRED sieht dabei nie fremde Konten, auch nicht als Administrator. Wer den Anbieter und die Speicherfristen nachlesen will, findet beides in der Datenschutzerklärung.
Was ist die Marktsuche?
Ein Zusatzmodul, das die Kaufinserate des deutschen Marktes durchsucht und die Treffer in dein Konto legt. Du legst Suchaufträge an, mit Ort und Umkreis oder bundesweit, und bekommst zu jedem Treffer Preis je Quadratmeter, geschätzte Rendite und den Preisverlauf. Ein Klick macht daraus einen Lead in Fix & Flip oder einen Deal im Akquise CRM.
Ist meine Bank dabei?
Über 4.000 deutsche Banken hängen per PSD2 an ImmoFreak, von der Volksbank bis zur DKB. Die Anbindung läuft über BANKSapi, deine Zugangsdaten sieht ImmoFreak nie, und du kannst den Zugriff jederzeit widerrufen.
Komme ich wieder raus, wenn es nicht passt?
Ja. Du kannst dein Konto jederzeit löschen, und vorher lädst du deine Daten als vollständigen Export herunter. Objekte, Mieter, Verträge, Belege, Dokumente.
Was heißt „Beta"?
Die Software läuft im Alltag, wir bauen aber täglich weiter, und manches ist noch rau. Wer in der Beta dabei ist, arbeitet mit allem, was drin steckt, und redet direkt mit dem Team, statt über ein Ticketsystem.
Muss ich mich für einen Bereich entscheiden?
Nein. Fix & Flip, Aufteiler CRM, Buy & Hold, Akquise CRM und Makler CRM stecken im selben Konto. Du schaltest oben in der App um, die Objekte und Kontakte bleiben dieselben.
In welchem Format kann ich meine Buchhaltung exportieren?
Als DATEV-Buchungsstapel im Format EXTF-700 mit SKR03, GoBD-konform. Die Datei lässt sich direkt in DATEV Kanzlei-Rechnungswesen oder DATEV Unternehmen online importieren. Für die Anlage V liegen Einnahmen, Werbungskosten und AfA je Objekt fertig sortiert bereit.
Immobilien im Griff.
Ab heute.
Sechs Monate kostenlos, mit vollem Funktionsumfang und ohne Kreditkarte. Konto anlegen dauert zwei Minuten.
- Keine Kreditkarte
- Keine Zahlungsdaten
- Daten jederzeit exportierbar
Die ersten sechs Monate kostenlos. Was danach gilt, sagen wir rechtzeitig vorher an; Einzelheiten stehen in Ziffer 8 der Nutzungsbedingungen.