Kalkulation vor dem Gebot
Ankaufspreis, Nebenkosten, Sanierung, Haltekosten und Verkaufserlös in einer Rechnung. Der maximale Angebotspreis nach der 70-Prozent-Regel gehört dazu, sonst verhandelt man gegen sich selbst.
Fix und Flip · Überblick
Fix-und-Flip-Software: vom Ankauf bis zum Notartermin
Beim Flippen entscheidet sich der Gewinn vor dem Kauf. Wer Kaufpreis, Nebenkosten, Sanierung, Zins und Verkaufserlös nicht sauber gegeneinander rechnet, merkt den Fehler erst beim zweiten Angebot. Diese Seite sagt, was eine Software dafür leisten muss, welche Steuerfragen dazugehören und woran Projekte meistens scheitern. Wie ImmoFreak das abbildet, steht unter Fix & Flip.
- Kalkulation vor dem Gebot
- Grunderwerbsteuer aus dem richtigen Land
- Finanzierung auf Gesamtkosten
Anforderungen
Was eine Fix-und-Flip-Software können muss
Acht Punkte, die darüber entscheiden, ob am Ende Gewinn steht oder eine teure Lehre.
Grunderwerbsteuer aus dem richtigen Land
Zwischen 3,5 und 6,5 Prozent je nach Bundesland, dazu Notar, Grundbuch und Courtage. Bei 400.000 Euro Kaufpreis liegen zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen zwölftausend Euro.
Finanzierung auf Gesamtkosten
Fremdkapital rechnet gegen die Gesamtinvestition, nicht gegen den Kaufpreis. Zins und Bereitstellung laufen über die ganze Bauzeit mit.
Budget je Gewerk
Bad, Elektro, Fenster, Böden. Wer nur eine Gesamtsumme führt, merkt die Überschreitung erst, wenn das Geld weg ist.
Rechnungen am Projekt
Jede Handwerkerrechnung gehört ans Gewerk und ans Objekt. Das ist später die Grundlage für die Gewinnermittlung und für die Gewährleistung.
Phasen statt Bauchgefühl
Akquise, Ankauf, Sanierung, Vermarktung, verkauft. Eine feste Kette zeigt, wo das Projekt steht und was als Nächstes ansteht.
Handwerker und Termine an einer Stelle
Angebot, Zusage, Termin, Abnahme. Wer das über drei Chatgruppen führt, sucht am Bautag die Nummer statt zu koordinieren.
Vermarktung ohne Bruch
Aus demselben Projekt heraus das Exposé bauen und die Interessenten führen. Ein zweites Werkzeug bedeutet dieselben Daten noch einmal.
Begriffe
Fix und Flip, Aufteilen, Buy and Hold
Drei Strategien mit demselben Ankauf und völlig verschiedenem Ausgang. Davon hängt ab, welche Zahlen und welche Fristen zählen.
| Begriff | Was gemeint ist | In ImmoFreak |
|---|---|---|
| Fix und Flip | Kaufen, sanieren, als Ganzes wieder verkaufen. Gewinn aus der Differenz, meist binnen Monaten. | Bereich Fix & Flip |
| Aufteilen | Kaufen, nach WEG aufteilen, Einheiten einzeln verkaufen. Mehr Erlös, mehr Fristen. | Bereich Aufteiler CRM |
| Buy and Hold | Kaufen und vermieten. Der Ertrag kommt aus der Miete, nicht aus dem Verkauf. | Bereich Buy & Hold |
| Rent to Rent | Anmieten und weitervermieten, ohne Eigentum. Der Ertrag ist die Marge zwischen beiden Mieten. | In Buy & Hold als eigene Rechnung |
Ein Projekt lässt sich in ImmoFreak übernehmen statt neu zu erfassen: Aus dem Fix-und-Flip-Projekt wird per Klick eine Aufteiler-Immobilie oder ein Bestandsobjekt.
Vorsicht
Woran Flips in Deutschland scheitern
Vier Punkte, die in keiner Excel-Vorlage stehen und trotzdem über das Ergebnis entscheiden.
- Spekulationsfrist übersehen. Innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Wer mit dem Nettogewinn rechnet, ohne die Steuer anzusetzen, rechnet zu hoch.
- Gewerblicher Grundstückshandel. Mehr als drei Objekte in fünf Jahren gelten in der Regel als gewerblich. Dann fallen Gewerbesteuer und Bilanzierungspflichten an.
- Sanierung zu knapp geschätzt. Zehn bis zwanzig Prozent Puffer sind die Regel, nicht die Ausnahme. Ohne Reserve frisst ein Gewerk die Marge.
- Haltekosten vergessen. Zins, Strom, Versicherung und Hausgeld laufen weiter, auch wenn der Verkauf drei Monate länger dauert.
ImmoFreak rechnet Steuerhinweis, Haltekosten und Reserve in der Projektkalkulation mit. Eine Steuerberatung ersetzt das nicht, aber es verhindert die Rechnung ohne diese Posten.
In ImmoFreak
So arbeitet Fix & Flip in ImmoFreak
Vier Stellen, an denen die Software zwischen Plan und Wirklichkeit vermittelt.
Deal Analyzer mit Grade
ROI, maximaler Angebotspreis und ein Grade von A+ bis F, bevor du bietest.
Budget gegen Ist
Je Gewerk geplant, je Rechnung gebucht. Die Ampel zeigt die Überschreitung, solange sie noch klein ist.
Aus dem Lead wird das Projekt
Ein Objekt aus der Akquise oder aus der Marktsuche wird per Klick zum Projekt, samt Adresse und Preis.
Verkauf aus derselben Akte
Exposé, Interessenten und Notartermin hängen am Projekt, nicht in einem zweiten Programm.
Alle Einzelheiten stehen auf der Seite zum Fix & Flip.
FRED
Die KI, die deinen Bestand kennt.
FRED sitzt in jeder Ansicht unten rechts und sieht, was in deinem Konto steht: Objekte, Mieter, Projekte, Anfragen, Aufgaben und Buchungen. Du fragst in normalen Sätzen, er antwortet mit den Namen und Zahlen aus deinem eigenen Bestand und verlinkt auf die passende Akte.
Belege liest er gleich mit und schlägt Buchungsart, Objekt, Einheit und Umsatzsteuer vor. Aus deinen Korrekturen lernt er, dazu kommen eigene Regeln je Konto, Eigentümer oder Objekt.
FRED ausprobieren
FREDkennt dein KontoWo läuft mein Budget aus dem Ruder?
Zwei von fünf Projekten liegen über Plan.
- Medaillonpark 4Sanierung · Plan 214.000 €+18.400 €
- Kastanienallee 9Rohbau · Plan 96.000 €+4.100 €
- Bahnhofstr. 4Ausbau · Plan 143.000 €−2.600 €
Soll ich die offenen Gewerke dazu auflisten?
Frag FRED etwas …
Fragen
Häufige Fragen
Was ist Fix und Flip?
Der Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie, ihre Aufwertung und der Weiterverkauf innerhalb kurzer Zeit. Der Gewinn entsteht aus der Differenz zwischen Einstand samt Sanierung und dem erzielten Verkaufspreis.
Welche Software brauchen Flipper?
Eine, die vor dem Kauf rechnet und danach das Budget führt. Reine Buchhaltung kommt zu spät, ein reines CRM kennt die Gewerke nicht. Wichtig sind Kalkulation mit echten Kaufnebenkosten, Budget je Gewerk und die Phase, in der das Projekt steckt.
Was besagt die 70-Prozent-Regel?
Der Ankaufspreis sollte höchstens 70 Prozent des erwarteten Verkaufswerts abzüglich der Sanierungskosten betragen. Die Regel ist eine Faustformel für die Verhandlungsgrenze, kein Ersatz für die vollständige Rechnung.
Wie wird ein Flip in Deutschland versteuert?
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn nach § 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig. Wer regelmäßig flippt, rutscht über die Drei-Objekt-Grenze in den gewerblichen Grundstückshandel mit Gewerbesteuer. Das gehört vor den ersten Kauf zum Steuerberater.
Wie finde ich Objekte zum Flippen?
Über die Off-Market-Ansprache von Eigentümern, über Netzwerk und Portale. In ImmoFreak läuft das erste über das Akquise CRM, das zweite über die Marktsuche, die Kaufinserate aus ganz Deutschland mit Preisverlauf und Rendite zeigt.
Kann ich die Finanzierung mitrechnen?
Ja. Das Fremdkapital rechnet gegen die Gesamtinvestitionskosten, Zins und Laufzeit gehen in die Haltekosten ein. So steht am Ende der Gewinn nach Finanzierung, nicht davor.
Was kostet die Software?
In der öffentlichen Beta nichts. Fix & Flip ist Teil desselben Kontos wie die anderen Bereiche.
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