Mietrendite-Rechner: was übrig bleibt, nicht was im Inserat steht
Die Rendite im Exposé rechnet Jahresmiete gegen Kaufpreis und lässt alles weg, was danach kommt. Hier rechnest du mit Grunderwerbsteuer, Notar, Courtage, Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall. Das Ergebnis fällt niedriger aus und stimmt dafür.
Objekt
Kaufnebenkosten
Was du selbst trägst
Miete je m²: 13,19 €. Die Rechnung enthält keine Finanzierung und keine Steuer.
Womit hier gerechnet wird
Offen gelegt, damit du die Zahlen nachvollziehen und mit anderen Rechnern vergleichen kannst.
Bruttomietrendite
Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100Die Zahl aus dem Inserat. Gut, um Objekte grob zu sortieren, aber sie unterschlägt die Kaufnebenkosten und alles, was laufend anfällt.
Nettomietrendite
(Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sanierung) × 100Die Zahl, die zählt. Nicht umlagefähig sind Verwaltung und Instandhaltung (§ 1 Abs. 2 BetrKV) sowie das Mietausfallwagnis.
Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ JahreskaltmieteDer Vervielfältiger aus dem Ankaufsgespräch. „Zur 22-fachen" heißt: der Kaufpreis entspricht 22 Jahreskaltmieten.
Worauf es bei der Rendite ankommt
Die Kaufnebenkosten sind kein Rundungsfehler
Zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen liegen drei Prozentpunkte Grunderwerbsteuer. Zusammen mit Notar, Grundbuch und Courtage kommen je nach Bundesland 8 bis 12 Prozent auf den Kaufpreis obendrauf. Wer die Rendite gegen den reinen Kaufpreis rechnet, rechnet sich sein Objekt um genau diesen Betrag schön. Den passenden Satz liefert der Grunderwerbsteuer-Rechner.
Warum Leerstand keine Ausnahme ist
Steht die Wohnung, laufen Verwaltung und Instandhaltung weiter, während keine Miete kommt. Dieser Rechner kappt die Kosten deshalb nicht bei null: Trägst du eine sehr niedrige Miete ein, wird die Nettorendite negativ. Das ist keine Fehlfunktion, sondern das Ergebnis.
Objektrendite und Eigenkapitalrendite sind zwei Dinge
Was hier steht, ist die Objektrendite. Sie beantwortet, was die Immobilie abwirft. Wie viel davon bei dir ankommt, hängt an Zins, Tilgung, Steuersatz und AfA und damit an deiner persönlichen Situation. Ein Objekt mit 4 Prozent Nettorendite kann bei einer Finanzierung zu 3,5 Prozent trotzdem monatlich Geld kosten, weil die Tilgung mitläuft.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Wie berechnet man die Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist die Jahreskaltmiete geteilt durch den Kaufpreis, mal hundert. Die Nettomietrendite zieht davon die Kosten ab, die der Eigentümer selbst trägt, und rechnet gegen die gesamte Investition inklusive Kaufnebenkosten und Sanierung. Beispiel: 950 € Kaltmiete im Monat sind 11.400 € im Jahr; bei 280.000 € Kaufpreis ergibt das 4,07 Prozent brutto.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttorendite steht in jedem Inserat, weil sie gut aussieht: Sie ignoriert die Kaufnebenkosten und alle laufenden Kosten. Die Nettorendite rechnet mit dem, was tatsächlich passiert, also Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar und Courtage auf der einen Seite und Miete abzüglich Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall auf der anderen. Der Abstand zwischen beiden liegt regelmäßig bei anderthalb Prozentpunkten.
Welche Kosten kann ich nicht auf den Mieter umlegen?
Verwaltungskosten und Instandhaltungskosten. § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nimmt beide ausdrücklich von den umlagefähigen Betriebskosten aus. Dazu kommt das Mietausfallwagnis als kalkulatorischer Posten für Leerstand und ausbleibende Zahlungen. Diese drei bleiben beim Eigentümer und gehören deshalb in jede ehrliche Renditerechnung.
Wie viel sollte ich für Instandhaltung ansetzen?
Als Faustwert gelten 10 bis 15 € je Quadratmeter und Jahr bei einer Eigentumswohnung, bei älteren Gebäuden mehr. Die Zweite Berechnungsverordnung nennt in § 28 gestaffelte Pauschalen nach Baualter. Für das Mietausfallwagnis setzt § 29 II. BV zwei Prozent der Jahresmiete an, ein in der Praxis verbreiteter Ansatz.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Der Kaufpreisfaktor, auch Vervielfältiger genannt, ist der Kaufpreis geteilt durch die Jahreskaltmiete. Er sagt, nach wie vielen Jahren sich der Kaufpreis allein aus der Miete wieder eingespielt hätte, ohne Kosten und ohne Finanzierung. In ländlichen Regionen sind Faktoren um 18 bis 22 üblich, in Großstädten liegen sie deutlich höher. Ein niedriger Faktor bedeutet höhere Rendite, sagt aber nichts über den Zustand des Objekts oder die Lage.
Ist die Finanzierung in der Rendite enthalten?
Nein. Dieser Rechner zeigt die Objektrendite, also was das Objekt selbst abwirft, unabhängig davon, wie es bezahlt wird. Das ist Absicht, denn nur so lassen sich zwei Objekte vergleichen. Zins und Tilgung entscheiden anschließend über den Cashflow und die Eigenkapitalrendite, sind aber eine Frage der Finanzierung, nicht der Immobilie.