Fix-und-Flip-Rechner: bleibt am Ende etwas übrig?
Ein Flip scheitert selten am Kaufpreis und oft an dem, was daneben steht: Grunderwerbsteuer, Notar, Zinsen über neun Monate, Courtage beim Verkauf. Trag deine Zahlen ein, und du siehst den Break-even-Verkaufspreis, den Gewinn vor Steuern und ob der Ankauf die 70-Prozent-Regel einhält.
70-Prozent-Regel: Nach dieser Faustformel sollte der Kaufpreis höchstens 228.500 € betragen, also 70 Prozent des erwarteten Verkaufspreises abzüglich der Sanierung mit Puffer. Dein Kaufpreis liegt darüber. Das kann trotzdem aufgehen, verlangt aber bessere Gründe als die Hoffnung auf den Verkaufspreis.
Gerechnet wird mit denselben Formeln wie die Projekt-Kalkulation in ImmoFreak. Die Grunderwerbsteuer kommt aus der Tabelle des Grunderwerbsteuer-Rechners, die Zinsen laufen linear über die Haltedauer auf das Fremdkapital. Tilgung, Umsatzsteuer und Steuern auf den Gewinn bleiben außen vor.
Wie sich ein Flip rechnet
Vier Blöcke bestimmen das Ergebnis. Wer einen davon zu optimistisch ansetzt, verschiebt den Gewinn ins Minus, ohne es beim Kauf zu merken.
Der Einstand ist mehr als der Kaufpreis
Auf den Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, bei vermittelten Objekten dazu die Courtage. Je nach Bundesland liegt dieser Block zwischen rund 6 und 12 Prozent. Bei 260.000 Euro Kaufpreis in Nordrhein-Westfalen sind das über 30.000 Euro, die vor dem ersten Handwerker fällig werden. Genau dieser Betrag entscheidet mit darüber, ob ein Projekt im Osten oder im Süden gerechnet besser aussieht, obwohl die Immobilie dieselbe ist.
Die Sanierung braucht einen Puffer, keine Hoffnung
Angebote von Handwerkern gelten für das, was im Angebot steht. Was während der Arbeiten dazukommt, steht nicht drin: feuchte Wände hinter der Verkleidung, eine Leitung, die nicht mehr zugelassen ist, ein Dachstuhl, der mehr Aufwand verlangt als gedacht. Zehn bis zwanzig Prozent Aufschlag auf die kalkulierte Summe sind deshalb keine Vorsicht, sondern Erfahrungswert. Wer mit einem Festpreis eines Generalunternehmers arbeitet, kann den Puffer kleiner setzen, sollte dafür aber die Zeitachse ernst nehmen.
Zeit kostet Geld, auch wenn nichts passiert
Zwischen Kauf und Verkauf laufen Zinsen auf das Fremdkapital, dazu Versicherung, Strom und bei einer Eigentumswohnung das Hausgeld. Bei 250.000 Euro Fremdkapital und 6,5 Prozent sind das rund 1.350 Euro im Monat. Drei Monate Verzug kosten damit mehr als 4.000 Euro, ohne dass eine einzige Rechnung dazugekommen wäre. Deshalb gehört die Haltedauer in jede Kalkulation, und zwar realistisch: Planung, Genehmigung, Bauzeit, Vermarktung und die Wochen bis zur Beurkundung.
Der Verkauf hat seinen eigenen Kostenblock
Beim Verkauf fallen Courtage, Fotos, Exposé und Energieausweis an. Verkauft man an einen Verbraucher, greift zusätzlich die Teilung der Maklerkosten nach den §§ 656c und 656d BGB: Der Käufer trägt höchstens so viel wie der Verkäufer. Wer mit einem Nettoerlös rechnet, der diese Kosten nicht enthält, rechnet sich den Gewinn um mehrere tausend Euro schön.
Was die Zahlen am Ende bedeuten
Der Break-even-Verkaufspreis ist die Summe aller Kosten. Alles darüber ist Gewinn vor Steuern, alles darunter Verlust. Die Marge setzt diesen Gewinn ins Verhältnis zum Verkaufspreis, die Eigenkapitalrendite ins Verhältnis zu dem Geld, das du tatsächlich eingesetzt hast. Für den Vergleich zwischen zwei Projekten ist die zweite Zahl die ehrlichere, weil sie die Haltedauer berücksichtigt. Ein Projekt mit 12 Prozent Marge in sechs Monaten bindet dein Kapital halb so lange wie eines mit 18 Prozent in einem Jahr.
Und dann kommt das Finanzamt
Der Rechner zeigt den Gewinn vor Steuern. Im Privatvermögen ist er nach § 23 EStG steuerpflichtig, solange zwischen Kauf und Verkauf keine zehn Jahre liegen. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte dreht, landet regelmäßig im gewerblichen Grundstückshandel mit Gewerbesteuer. Beides gehört vor dem zweiten Projekt auf den Tisch des Steuerberaters, nicht nach dem vierten.
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Häufige Fragen zur Flip-Kalkulation
Was ist die 70-Prozent-Regel bei Fix und Flip?
Eine Faustformel aus dem amerikanischen Markt: Der Kaufpreis sollte höchstens 70 Prozent des erwarteten Verkaufspreises abzüglich der Sanierungskosten betragen. Die 30 Prozent Abstand sind der Puffer für Nebenkosten, Zinsen, Verkaufskosten und den Gewinn. Die Regel ersetzt keine Kalkulation, sie sortiert nur schnell aus, was sich gar nicht erst lohnt.
Welche Kosten vergisst man beim Flip am häufigsten?
Die Zinsen über die Haltedauer, die Courtage beim Verkauf und die doppelte Grunderwerbsteuer bei Weiterverkauf innerhalb kurzer Zeit. Dazu kommen laufende Kosten während des Umbaus: Strom, Versicherung, Hausgeld bei einer Eigentumswohnung und die Zeit, in der das Objekt nach Fertigstellung noch leersteht.
Wie viel Puffer gehört auf die Sanierung?
Zehn bis zwanzig Prozent sind üblich, bei Altbau mit unbekannter Substanz eher mehr. Der Puffer ist kein Sicherheitsgefühl, sondern die Erfahrung, dass hinter der ersten geöffneten Wand selten weniger Arbeit steckt als gedacht.
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Bei einer vermieteten oder leerstehenden Immobilie im Privatvermögen ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Bei Fix und Flip ist das fast immer der Fall. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die Übergabe. Selbst genutztes Wohneigentum ist unter den Voraussetzungen des § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ausgenommen.
Ab wann gilt das als gewerblicher Grundstückshandel?
Die Finanzverwaltung arbeitet mit der Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kauft und wieder verkauft, gilt regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Dann fällt Gewerbesteuer an, der Gewinn gehört in eine Gewinnermittlung, und die Zehnjahresfrist hilft nicht mehr. Das ist eine Einzelfallfrage für den Steuerberater, keine feste Rechengröße.
Rechnet der Rechner mit Umsatzsteuer?
Nein. Die Beträge sind so gedacht, wie sie im privaten Ankauf anfallen: Kaufpreis ohne Umsatzsteuer, Handwerkerrechnungen brutto, Courtage inklusive Umsatzsteuer. Wer als umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen kalkuliert, trägt die Sanierung netto ein.
Was ist ein realistischer Gewinn bei Fix und Flip?
Als Zielmarke gelten 15 bis 25 Prozent Marge auf den Verkaufspreis. Darunter wird es eng, sobald die Sanierung länger dauert oder der Markt sich dreht. Entscheidend ist nicht die Marge allein, sondern wie lange das Kapital gebunden ist: 12 Prozent in sechs Monaten sind mehr wert als 20 Prozent in zwei Jahren.
Weiterlesen: Fix-und-Flip-Software erklärt, wie Kalkulation, Gewerke und Verkauf zusammenhängen. Aufteiler-Software zeigt den Weg vom Mehrfamilienhaus zur einzeln verkauften Wohnung, und der Mietrendite-Rechner rechnet den Fall durch, dass du das Objekt doch behältst.