Einzelverkauf gegen Globalverkauf
Beide Wege in einer Rechnung: Einstand, Aufteilungskosten, Vertrieb, Haltekosten und die Erlöse je Einheit. Erst der Vergleich zeigt, ob sich der Aufwand lohnt.
Aufteiler-Software · Überblick
Aufteiler-Software: vom Mehrfamilienhaus zur einzelnen Wohnung
Aufteilen ist ein Geschäft aus Fristen, Genehmigungen und vielen kleinen Verkäufen. Zwischen Ankauf und letzter Übergabe liegen Teilungserklärung, Abgeschlossenheit, Grundbuch, Mieter mit Vorkaufsrecht und je Einheit ein eigener Käufer. Diese Seite sagt, was eine Software dafür können muss und welche Normen dabei ständig auftauchen. Wie ImmoFreak das abbildet, steht im Aufteiler CRM.
- Einzelverkauf gegen Globalverkauf
- Fahrplan mit Normbezug
- Umwandlungsgenehmigung im Blick
Anforderungen
Was eine Aufteiler-Software können muss
Acht Punkte, die in normaler Immobiliensoftware fehlen, weil sie nur beim Aufteilen vorkommen.
Fahrplan mit Normbezug
Abgeschlossenheitsbescheinigung, Teilungserklärung nach § 8 WEG, Anlage der Wohnungsgrundbücher. Jeder Schritt braucht ein Datum und einen Nachweis.
Umwandlungsgenehmigung im Blick
In Gebieten nach § 250 BauGB darf ohne Genehmigung kein Wohnungseigentum begründet werden. Das gehört an die Immobilie, nicht in eine Randnotiz.
Vorkaufsrecht des Mieters
Bei der ersten Veräußerung nach Aufteilung hat der Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht, die Frist läuft zwei Monate ab Mitteilung. Wer sie übersieht, verliert die Einheit aus der Planung.
Preisliste je Einheit
Listenpreis, Mindestpreis, erzielter Preis, Fläche, Lage, Miteigentumsanteil. Ohne saubere Liste verhandelt jeder Vertriebspartner anders.
Käufer-Pipeline mit Reservierung
Von der Anfrage über Unterlagen und Reservierung bis zur Beurkundung. Reservierungen brauchen ein Ablaufdatum, sonst blockieren sie die Einheit.
Vertriebspartner und Provision
Wer hat den Käufer gebracht, welcher Satz gilt, wann wird ausgezahlt. Am Ende hängt daran die Marge.
Abverkauf als Zahl
Frei, reserviert, beurkundet, bezahlt, übergeben. Plan gegen Ist, je Immobilie und über den Bestand.
Begriffe
Aufteiler, Bauträger, Makler
Die Rollen überschneiden sich, die Pflichten nicht. Davon hängt ab, welche Software passt.
| Begriff | Was gemeint ist | In ImmoFreak |
|---|---|---|
| Aufteiler | Kauft Bestand, teilt nach WEG auf und verkauft die Einheiten einzeln weiter. | Aufteiler CRM, von der Kalkulation bis zur Übergabe |
| Bauträger | Baut selbst und verkauft nach MaBV in Raten, mit Baufortschritt als Zahlungsplan. | Teilweise: Einheiten und Käufer ja, MaBV-Raten nein |
| Makler | Vermarktet fremde Objekte und rechnet Provision nach §§ 656a bis 656d BGB ab. | Bereich Makler CRM |
| Fix & Flip | Kauft, saniert und verkauft das Objekt als Ganzes wieder. | Bereich Fix & Flip, Übernahme ins Aufteiler CRM möglich |
Die Grenze verläuft beim Verkauf: als Ganzes oder Einheit für Einheit. Danach richtet sich, ob du Fix & Flip oder das Aufteiler CRM brauchst.
Vorsicht
Was beim Aufteilen regelmäßig schiefgeht
Vier Stellen, an denen Projekte Geld verlieren, und zwar nicht beim Preis, sondern an der Organisation.
- Frist übersehen. Das Vorkaufsrecht des Mieters läuft zwei Monate ab Mitteilung. Wer die Frist nicht führt, kann die Einheit nicht umschreiben lassen.
- Genehmigung zu spät beantragt. In Gebieten nach § 250 BauGB steht der ganze Abverkauf still, bis der Bescheid da ist.
- Reservierung ohne Ablauf. Eine Einheit hängt wochenlang bei einem Interessenten, der längst abgesprungen ist.
- Drei Zahlen, drei Stände. Vertrieb, Buchhaltung und Geschäftsführung rechnen mit unterschiedlichen Listen, weil jeder seine eigene Tabelle pflegt.
Im Aufteiler CRM hängen Fristen, Genehmigungen, Reservierungen und der Abverkauf an derselben Akte. Was blockiert, steht als Hinweis auf dem Dashboard, nicht in einer Nebenspalte.
In ImmoFreak
So arbeitet das Aufteiler CRM
Vier Stellen, an denen die Software den Unterschied zwischen Plan und Wirklichkeit sichtbar macht.
Blockierende Hinweise
Fehlende Genehmigung, laufende Frist, überfälliger Kaufpreis. Alles, was den Verkauf aufhält, steht oben.
Investitionsrechnung für den Käufer
Miete, Zins, Tilgung, AfA und Steuererstattung als PDF, mit den Annahmen darunter.
Übernahme statt Neuerfassung
Ein Projekt aus Fix & Flip oder ein Deal aus der Akquise wird zur Aufteiler-Immobilie, samt Einheiten.
Fristen mit Restlaufzeit
Je Einheit sichtbar, wie lange das Vorkaufsrecht noch läuft und wann die Sperrfrist endet.
Alle Einzelheiten stehen auf der Seite zum Aufteiler CRM.
FRED
Die KI, die deinen Bestand kennt.
FRED sitzt in jeder Ansicht unten rechts und sieht, was in deinem Konto steht: Objekte, Mieter, Projekte, Anfragen, Aufgaben und Buchungen. Du fragst in normalen Sätzen, er antwortet mit den Namen und Zahlen aus deinem eigenen Bestand und verlinkt auf die passende Akte.
Belege liest er gleich mit und schlägt Buchungsart, Objekt, Einheit und Umsatzsteuer vor. Aus deinen Korrekturen lernt er, dazu kommen eigene Regeln je Konto, Eigentümer oder Objekt.
FRED ausprobieren
FREDkennt dein KontoWelche Einheiten blockieren gerade?
Drei Einheiten hängen an einer offenen Sache.
- Bahnhofstr. 3, WE 2Genehmigung § 250 BauGBoffen
- Wiesenstr. 12, WE 02Vorkaufsfrist § 577 BGB5 Tage
- Hochstr. 21, WE 07Kaufpreis überfällig12 Tage
Soll ich die Fristen als Aufgabe anlegen?
Frag FRED etwas …
Fragen
Häufige Fragen
Was macht ein Aufteiler?
Er kauft ein Mehrfamilienhaus, begründet daran Wohnungseigentum nach WEG und verkauft die entstandenen Einheiten einzeln weiter. Der Ertrag entsteht aus der Differenz zwischen dem Preis für das Haus und der Summe der Einzelverkäufe, abzüglich Aufteilungs-, Vertriebs- und Haltekosten.
Welche Software brauchen Aufteiler?
Eine, die Einheiten als eigene Verkaufsobjekte führt, Fristen und Genehmigungen mitrechnet und den Abverkauf gegen den Plan stellt. Reine Makler- oder Verwaltungsprogramme kennen weder die Teilungserklärung noch das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.
Was ist bei § 250 BauGB zu beachten?
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt ist die Umwandlung in Wohnungseigentum genehmigungspflichtig. Welche Gebiete das sind, legen die Länder per Verordnung fest. Ohne Genehmigung darf kein Wohnungseigentum begründet werden.
Wie lange läuft das Vorkaufsrecht des Mieters?
Zwei Monate ab Mitteilung des Kaufvertragsinhalts, § 577 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 469 Abs. 2 BGB. Erst danach steht die Einheit für die Umschreibung frei. ImmoFreak setzt die Frist ab dem Mitteilungsdatum und zeigt die Restlaufzeit.
Ab wann gilt das als gewerblicher Grundstückshandel?
Als Richtschnur gilt die Drei-Objekt-Grenze: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, handelt in der Regel gewerblich. ImmoFreak weist darauf hin, ersetzt aber keine Steuerberatung.
Kann ich Vertriebspartner einbinden?
Ja. Partner bekommen eine eigene Rolle und hängen an den Einheiten und Interessenten, die sie gebracht haben. Provisionssatz und Auszahlung stehen an der Einheit.
Was kostet das Aufteiler CRM?
In der öffentlichen Beta nichts. Es ist Teil desselben Kontos wie die anderen Bereiche.
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